对于当前的楼市调控而言，判断其成功与否最重要的标志就是房价的变动情况。而从目前市场形势来看，本轮调控不会是一场“空调”。在国内最严限购令的打压下，北京楼市迅速遇冷，其中反应最快、振动最大的当属通州区域，该区域由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。

近日，通州楼市再现标志性的楼价跳水动作——2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元/平方米，其最高售价甚至接近3万元/平方米，但目前该项目最低定价为1.3万元/平方米，可谓一石激起千层浪。

降价幅度令人瞠目

8月30日记者致电润枫领尚咨询，销售人员称，该项目目前起价为1.3万元/平方米，优惠幅度比较大。随后记者来到售楼处现场，向上述销售人员追问：1.3万元/平方米是目前在售价格吗？有多少套房源定在这个价位？

销售人员向记者解释，该项目共有近20栋楼座，目前有5栋已取得预售证，分别是3、4、5、17、18号楼，其中17、18号楼共有220套房源，正以1.5万元/平方米的均价低价销售，其中楼层稍差的底层初步定价为1.3万元/平方米，楼层较好的定价在1.7万元/平方米左右；两栋楼里只有底层的几套房子价格定在1.3万元/平方米，每高一层价格便高一个档次。

记者当场表示：假如看中了底层1.3万元/平方米的一套房子，现在就能以这个价格买房吗？

销售人员称，其实1.3万元/平方米只是目前初步制定的价格，该项目预计在本周末开盘，其具体价格到时候才能完全确定。

前来看房的李先生表示，1.3万元/平方米的传言显然与实际情况不太符合，这一价格有些弄噱头的成分，不排除开发商想以此来吸引客户登记看房，假如客户来多了，很可能开发商会提高价格。

对此，该销售人员连连表示不会。她告诉记者，项目的最终定价应该与宣传的1.5万元/平方米不会有太大出入，开发商不会砸自己的声誉。

楼市低迷促大幅降价

不过，对于该项目1.5万元/平方米的初步定价，李先生也坦承，这一价格与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅，即便是与该项目3、4、5号楼2万多元/平方米的售价相比也有一定降幅，对市场确实具有吸引力。

与该项目在北京市住建部门申报的价格相比，其宣称的降幅确实较大。记者从该项目现场张贴的申报价格表上看到，17、18号楼的原本拟售价格为2.5万元/平方米以上，部分房源价格甚至高达近3万元/平方米，这相当于该楼栋房源普遍直降了1万元/平方米，平均降幅为40％。

对此，销售人员解释是由于该项目开盘不久，希望用一降到底的低价策略来赢得市场。

北京中原地产市场总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求基本已经绝迹，部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域，购房需求锐减。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目自5月份取得预售证，其3、4、5号楼申报价格定在2万多元／平方米，虽然后来实际成交价格有所下降，但成交异常惨淡，截至8月31日该项目仅成交一套，成交价格为17947元/平方米。

香港金达利筑地北京公司副总经理陈玉城表示，从一些项目降价热销的情形来看，当前采取实质性的降价手段，挤出楼市价格中的泡沫因素，市场才能恢复正常。

“跳水”扯出定价暴利

即便将该项目预计最低售价1.3万元/平方米视作保本价，显然1.5万元/平方米的销售均价仍能保持项目的盈利性，那么其申报的高达2.5万元/平方米甚至3万元/平方米的价格无疑属于暴利。

房地产项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示，2009年9月30日，北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了200轮现场竞价，以15.3亿元的价格夺得了建筑面积为22.68万平方米的该项目，楼面价高达6746元/平方米，是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。而税费和管理运营成本，据张大伟估计该项目应在3000元/平方米左右。至于工程造价，多位业内人士表示，北京一般项目的建安费用应在3000元/平方米以内。

由此可以看出，该项目的成本应该低于其预计最低售价1.3万元/平方米，或者说“不会亏本卖”。这意味着，其申报的高达2.5万元/平方米的拟售均价比成本价格高出约一倍，难脱定价“暴利”之名。

一位业界人士分析指出，这表明目前的楼市定价机制有问题，开发商随意定高价，无疑会制约购房者的购买力，而一旦中途降价，又将面临反暴利、退房等。要打破这种局面，必须建立成熟理性的房价定价机制。首先，房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。其次，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。